7月27日,住建部表态后,有三个一线城市紧跟着表态了。
7月29日,北京住建委表态,将抓好贯彻落实,更好满足刚性和改善性住房需求。
7月30日(今天),深圳与广州也相继表态。
(相关资料图)
深圳住建局表态,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
广州住建局也在今天正式发布消息,将结合广州实际尽快推出有关政策措施,大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
| 图源:南方+
01
广州的表态,也意味着楼市发出松绑信号。
结合此前住建部提出的三大重点:
1)将进一步落实降低首套房首付比例、贷款利率
2)改善性住房换购税费减免
3)个人贷款“认房不认贷
未来广州很可能会按照降首付+降利率+降税费+认房不认贷这套超级组合拳,来激活购房需求。
其中最重磅的,莫过于认房不认贷。
“认房不认贷”指的是无论购房者是否有贷款的记录,只要购房者证明自己名下没有房产,就可以按照第一套房贷款的标准办理。
目前广州实行的是“认房又认贷”,即“卖一买一”情况下只要全国内范围内有过的购房贷款记录,再次贷款购买住宅都被认定为二套。
| 不同信贷政策对首套及二套房的界定, 来源:贝壳研究院
按照广州的限贷政策,买二套房的首付比例,要去到5成还有7成。
如果未来可以落实认房不认贷,那改善客户原先买房需要的首付5成,首付7成,就变成了3成,这对改善客户威力还是很大的。
比如,一套总价2000万的房子,贷款额度就可以从600万,就变成了1400万,入手的门槛降低了。
当然,除了首付比例降低,房贷利率也会降低。
大家不要忘了,二套房贷款利率也高出很多,北京、上海在LPR基础上加点105PB。
广州、深圳在LPR基础上加点60PB。
所以说,严格的认房认贷政策对改善,太不友好了。
不仅首付比例高,房贷利率也高,严重抑制了改善换房需求。
像过去2010年至今,两轮房地产市场调控周期。
当房地产面临过热情形时,“认房又认贷”政策出台,从市场预期和实际购买力两方面骤然压降市场温度。
而当市场低迷时,优化首套房认定标准则会激活市场。
“认房又认贷”对楼市的影响,来源:贝壳研究院
所以,广州如果能执行认房不认贷,是会减轻改善的置业成本,从而直接刺激改善的购房需求,提振楼市成交。
02
之前的政策工具,都是在救开发商。
但是这次住建部发话,包括昨天北京表态,今天深圳,广州表态,都在放松需求端。
工具箱里,终于拿出让利的工具了(终于不是喇叭)。
毕竟,激活二手市场,让改善得以“卖一买一”,不仅能增加市场刚性房源的供给,同时也促进改善群体卖掉二手后购买新房,联动一手市场。
而新房市场的房子卖得出去,开发商才能回血,造血。
这样开发商才有信心拿地,地方才能把地卖出去。
最终实现房地市场和行业的良性循环。
对于广州来说,会利好核心的板块。
毕竟认房不认贷会降低改善需求的入市门槛,促进他们的积极入市。
但这也意味着,他们会集中地往更有价值的核心板块靠拢。
还是用2000万总价的房子举例,如果原先要准备1400万的首付才能挤进珠金琶,那如今只需要600万即可。
那些改善客户原本够不着的,如今够得着的核心板块,自然会更受欢迎。
这对珠金琶、白鹅潭、牛奶厂、万博、海珠西等核心板块而言,都是利好。
| 珠江新城
03
不过,也不要担心房价会马上复苏,立马反涨上攻。
这一轮调控,大家看到的房企的暴雷,看到了房子不能交付还得还贷,看到了很多房子断供。
房价永远涨的观念已经被打破了。
而且,虽然7.24的天花板会议未提房住不炒,但是提出我国房地产市场供求关系发生重大变化。
说明房住不炒已经取得阶段性成绩。
但不能说明确退出,这是一个大的系统工程,还是不要误读,误判。
逐渐降低对于房地产的依赖,未来依旧是主流。
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